İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kira bedelini zamanında ödeme yükümlülüğünü aynı kanuni dönem içerisinde birden fazla kez ihlal eden kiracının, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352/2. maddesindeki şartların gerçekleşmesi hâlinde kiralanandan tahliyesini sağlayan özel bir dava yoludur. Kiracının geciken kira bedelini daha sonra ödemesi her durumda tahliye hakkını ortadan kaldırmaz. Bu nedenle iki haklı ihtar kurumu, özellikle kira borcunu ödeyen fakat ödemelerini sürekli geciktiren kiracılar bakımından önem taşımaktadır.

Ancak iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, yalnızca kiracıya iki kez ihtarname gönderilmiş olmasıyla gerçekleşmez. İhtarların muaccel kira bedeline dayanması, yazılı olması, kiracıya ödeme yapılmadan önce ulaşması, ayrı kira borçlarına ilişkin bulunması ve kanunda belirtilen kira dönemi içerisinde gerçekleşmesi gerekir. Ayrıca tahliye davasının hangi tarihten itibaren açılabileceği ve bir aylık hak düşürücü sürenin ne zaman başlayacağı doğru hesaplanmalıdır.

Bu nedenle uygulamada kiraya verenin elinde iki ihtarname bulunmasına rağmen tahliye davasının reddedildiği dosyalarla karşılaşılmaktadır. İhtarın henüz muaccel olmamış kira bedeli için gönderilmesi, kiracının ihtar kendisine ulaşmadan ödeme yapması, aynı borcun iki farklı ihtara bölünmesi veya davanın kira yılı sona ermeden açılması sonucu değiştirebilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin temel hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 hükmüdür. Düzenleme, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kira bedelini zamanında ödeme yükümlülüğünü tekrar eden biçimde ihlal etmesine özel bir sonuç bağlamaktadır.

Kanuna göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise kanunun öngördüğü kira dönemi içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, ilgili sürenin sona ermesinden sonra dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir.

Dolayısıyla bu kurumun amacı yalnızca hiç kira ödemeyen kiracının tahliyesini sağlamak değildir. Kira bedelini nihayetinde ödemesine rağmen bunu sürekli olarak zamanında yapmayan kiracı da şartların gerçekleşmesi hâlinde iki haklı ihtara dayanılarak tahliye edilebilir.

Kiracının tahliye edilebileceği diğer hâller hakkında ayrıntılı bilgi için Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Tüm Tahliye Nedenleri 2026 başlıklı kapsamlı rehberimizi inceleyebilirsiniz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?

İki haklı ihtara dayanılarak tahliyeye karar verilebilmesi için TBK m. 352/2 kapsamında aranan şartların birlikte bulunması gerekir. Yalnızca iki adet noter ihtarnamesinin veya iki icra takibinin mevcut olması tahliye bakımından tek başına yeterli değildir.

Kira Borcunun Muaccel Olması Gerekir

Haklı ihtarın temel şartlarından biri, kiracının ödeme yükümlülüğünün doğmuş olmasıdır. Başka bir ifadeyle ihtara konu edilen kira bedelinin vadesinin gelmiş olması gerekir.

Örneğin kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin her ayın beşinci gününe kadar ödeneceği açıkça kararlaştırılmışsa, ödeme süresi henüz sona ermeden kira borcunun ödenmediği gerekçesiyle haklı ihtar oluşturulamaz. Hangi tarihte temerrüdün veya ödeme gecikmesinin başladığı değerlendirilirken öncelikle kira sözleşmesindeki ödeme hükmü incelenmelidir.

Kira sözleşmesinin kurulması, kira bedelinin ödenmesi, kiracı ve kiraya verenin temel yükümlülükleri hakkında ayrıntılı açıklamalar için Kira Hukuku Nedir? Kiracı ve Kiraya Verenin Hakları başlıklı makalemize bakabilirsiniz.

İki İhtar Farklı Kira Borçlarına İlişkin Olmalıdır

İki haklı ihtarın iki ayrı ödeme ihlalinden kaynaklanması gerekir. Aynı kira bedeli nedeniyle iki defa ihtar gönderilmesi, TBK m. 352/2 anlamında iki haklı ihtar meydana getirmez.

Örneğin Ocak ayı kira bedeli ödenmediği için önce noter ihtarnamesi gönderilmiş, ardından aynı Ocak ayı kira bedeli için ikinci bir ihtarname düzenlenmişse kanunun aradığı anlamda iki ayrı haklı ihtar yoktur.

Aynı şekilde ilk ihtarın gönderildiği tarihte zaten muaccel olmuş kira alacaklarının yapay biçimde bölünerek daha sonra ayrı ihtarlara veya icra takiplerine konu edilmesi de tahliye sebebi yaratmaz. İki haklı ihtarın özünde iki farklı ödeme yükümlülüğünün iki ayrı tarihte ihlal edilmesi bulunmaktadır.

İhtarın Yazılı Olması Zorunlu mudur?

Evet. TBK m. 352/2 açık biçimde kiracının yazılı olarak iki haklı ihtara sebebiyet vermesini aramaktadır. Telefon görüşmeleri, sözlü uyarılar veya yalnızca kira bedelinin ödenmesini istemeye yönelik sözlü talepler bu tahliye sebebi bakımından yeterli değildir.

Uygulamada en güvenli yöntem noter aracılığıyla ihtarname göndermektir. Noter ihtarnamesi ihtarın içeriğinin, düzenlenme tarihinin ve özellikle tebliğ sürecinin ispatını kolaylaştırmaktadır.

İhtarnamede mümkün olduğunca hangi aya veya döneme ilişkin kira borcunun ödenmediği, kira bedelinin miktarı ve ödemenin talep edildiği açık biçimde gösterilmelidir.

İcra Takibi Haklı İhtar Sayılır mı?

Kiraya verenin haklı ihtar oluşturabilmesi için mutlaka noter ihtarnamesi göndermesi gerekmez. Kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibi üzerine kiracıya tebliğ edilen ödeme emri de gerekli şartları taşıması hâlinde iki haklı ihtardan biri olarak değerlendirilebilir.

Özellikle kira bedelinin ödenmemesi hâlinde İcra ve İflas Kanunu m. 269 ve devamı hükümleri kapsamında başlatılan tahliye talepli ilamsız icra takibi, şartların oluşması hâlinde hem kira alacağının tahsili hem de tahliye bakımından önem taşıyabilir.

Ancak ödeme emrinin ileride iki haklı ihtardan biri olarak değerlendirilmesi ile aynı icra takibinde temerrüt nedeniyle doğrudan tahliye talep edilmesi birbirine karıştırılmamalıdır. İki hukuki yolun süreleri ve sonuçları farklıdır.

Kiracı İhtar Geldikten Sonra Kirayı Öderse Ne Olur?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin uygulamadaki en önemli özelliklerinden biri, kiracının kira bedelini sonradan ödemesinin ihtarın haklılığını her durumda ortadan kaldırmamasıdır.

Kiracı, kira borcunu ihtar kendisine tebliğ edildikten sonra öderse kural olarak haklı ihtar meydana gelmiş olur. Sonradan yapılan ödeme, kiracının ödeme gecikmesini ve haklı ihtara sebebiyet vermiş olmasını ortadan kaldırmaz.

Buna karşılık kira bedelinin ihtar kiracıya ulaşmadan önce ödenmesi hâlinde farklı bir değerlendirme yapılır. Kiracı borcunu ihtarın tebliğinden önce ödemişse ihtarın haklı ihtar olarak kabul edilmesi mümkün olmayabilir.

Bu nedenle iki haklı ihtar davalarında yalnızca noter ihtarnamesinin düzenlenme tarihinin değil, tebliğ tarihi ile banka ödeme tarihinin birlikte incelenmesi gerekir.

İki Haklı İhtar Aynı Kira Yılında mı Olmalıdır?

Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın kanunda belirtilen aynı kira dönemi içerisinde değerlendirilmesi gerekir. Bir kira yılı içerisinde yalnızca bir haklı ihtar oluşmuş, ikinci gecikme sonraki kira yılında meydana gelmişse kural olarak bu iki ihtar birleştirilerek tahliye sebebi yaratılamaz.

Burada en sık karşılaşılan hata takvim yılı ile kira yılının birbirine karıştırılmasıdır.

Bu nedenle dosya değerlendirilirken kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ilk aşamada tespit edilmelidir. Ocak-Aralık takvim yılı üzerinden yapılan hesaplama birçok olayda yanlış sonuca götürebilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

TBK m. 352/2 uyarınca tahliye davasının, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açılması gerekir.

Bu süre iki haklı ihtar davalarının en kritik unsurlarından biridir. İhtarların tamamlandığı tarih ile tahliye davasının açılabileceği tarih aynı değildir. İki haklı ihtar kira yılının ortasında tamamlanmış olsa dahi kiraya veren kural olarak ilgili kira yılının sona ermesini beklemelidir.

Kira Yılı Bitmeden İki Haklı İhtar Davası Açılabilir mi?

Hayır. İki haklı ihtarın ilgili kira yılı içerisinde gerçekleşmiş olması, kiraya verene kira yılı sona ermeden tahliye davası açma hakkı vermez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 28.05.2025 tarihli, 2024/2951 E. ve 2025/3118 K. sayılı kararında da iki haklı ihtara dayalı tahliye talebinde dava hakkının ilgili kira döneminin bitiminden önce kullanılamayacağı vurgulanmıştır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyede Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin özel hükümler hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.

Dolayısıyla iki haklı ihtar nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Arabuluculuğa başvurulması özellikle TBK m. 352/2'deki bir aylık hak düşürücü süre bakımından dikkatle planlanmalıdır. Arabuluculuk başvurusundan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre, kanundaki düzenleme gereğince zamanaşımı ve hak düşürücü süre hesabı bakımından özel sonuca tabidir.

TBK m. 353 ile Dava Açma Süresi Uzatılabilir mi?

Türk Borçlar Kanunu m. 353, kira hukukunda dava açma sürelerinin korunması bakımından önemli bir düzenlemedir.

Kiraya veren, en geç tahliye davasının açılması için öngörülen süre içerisinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Ancak bu imkân, iki haklı ihtar dosyasındaki diğer şartları ortadan kaldırmaz. İhtarların gerçekten haklı olması, kanuni kira dönemi şartının gerçekleşmesi ve zorunlu arabuluculuk hükümlerine uyulması gerekir. TBK m. 353 bildiriminin de yazılı ve ispatlanabilir biçimde yapılması önemlidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye dosyası, tarihlerin kronolojik biçimde incelenmesi suretiyle hazırlanmalıdır. Sağlıklı bir dava süreci bakımından aşağıdaki aşamaların sırayla değerlendirilmesi gerekir.

Tahliye taahhütnamesine dayalı farklı tahliye yolu hakkında ayrıntılı bilgi için Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Çıkarılır? 2026 başlıklı makalemizi de inceleyebilirsiniz.

İki Haklı İhtar Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 uyarınca, İcra ve İflas Kanunu'nun ilamsız tahliyeye ilişkin hükümleri saklı kalmak üzere kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemelerinin görev alanındadır.

Yetki bakımından tahliye davasının yalnızca taşınmazın bulunduğu yerde açılabileceği şeklindeki ifade eksiktir. HMK m. 6 uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesi genel yetkili mahkemedir. Ayrıca sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda HMK m. 10 kapsamında sözleşmenin ifa yeri mahkemesi de yetkili olabilir.

Kira sözleşmesinin ifa yeri çoğu olayda kiralananın bulunduğu yerle bağlantılı olduğundan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi uygulamada sıkça yetkili mahkeme olarak karşımıza çıkar. Bununla birlikte bu husus taşınmazın aynına ilişkin davalardaki anlamda kesin yetki kuralı olarak değerlendirilmemelidir.

İki Haklı İhtar Tahliye Davasında Hangi Deliller Kullanılır?

İki haklı ihtar davaları büyük ölçüde tarih ve belgelere dayanan davalardır. Bu nedenle dava açılmadan önce delillerin kronolojik şekilde dosyalanması önem taşır.

Özellikle banka dekontlarında ödemenin hangi kira ayına ilişkin olduğunun yazılması son derece önemlidir. “Kira bedeli” şeklindeki genel bir açıklama yerine “2026 Haziran ayı kira bedeli” gibi açık bir ifade, ileride hangi kira borcunun ödendiğine ilişkin uyuşmazlığı azaltabilir.

İki Haklı İhtar Davasında Kiracının İleri Sürebileceği Savunmalar

Kiracının iki haklı ihtar nedeniyle açılmış bir tahliye davasında ileri sürebileceği savunmalar somut olayın özelliklerine göre değişmektedir. Uygulamada en sık karşılaşılan itiraz ve savunmalar şunlardır:

• Kira bedelinin ihtar tebliğ edilmeden önce ödendiği,
• İhtara konu kira borcunun henüz muaccel olmadığı,
• İki ihtarın aynı kira alacağına ilişkin bulunduğu,
• İhtarların farklı kira yıllarında meydana geldiği,
• İlk ihtar tarihinde muaccel olan alacakların yapay biçimde bölündüğü,
• İhtarnamenin veya ödeme emrinin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmediği,
• Davanın kira yılı sona ermeden erken açıldığı,
• Bir aylık hak düşürücü sürenin geçirildiği,
• Zorunlu arabuluculuk dava şartının usulüne uygun tamamlanmadığı.

Bu nedenle tahliye davası açılmadan önce yalnızca ihtarnamelerin mevcut olup olmadığı değil, ihtarların hukuki niteliği ve bütün tarih zinciri incelenmelidir.

İki Haklı İhtar ile Temerrüt Nedeniyle Tahliye Arasındaki Fark Nedir?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye ile kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt yoluyla tahliye aynı hukuki kurum değildir.

Bu ayrım özellikle kirasını sürekli geciktiren fakat kendisine verilen otuz günlük süre içerisinde ödeme yaparak temerrüt tahliyesini engelleyen kiracılar bakımından önemlidir. Böyle bir ödeme düzeninde şartları gerçekleşmişse iki haklı ihtar yolu ayrıca değerlendirilebilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyeye İlişkin Yargıtay Kararları

İki Haklı İhtar Arasında Ne Kadar Süre Olmalıdır?

Kanunda iki haklı ihtar arasında bulunması gereken sabit bir gün veya ay sayısı öngörülmemiştir. Örneğin iki ihtar arasında mutlaka otuz gün bulunması gerektiği şeklinde bir kural yoktur.

Esas olan, ihtarların iki ayrı muaccel kira borcuna dayanmasıdır. Aylık ödemeli bir kira sözleşmesinde Haziran ayı kirasının zamanında ödenmemesi nedeniyle birinci haklı ihtar, Temmuz ayı kirasının ayrıca zamanında ödenmemesi nedeniyle ikinci haklı ihtar meydana gelebilir. Burada belirleyici olan ihtarlar arasındaki gün sayısı değil, ayrı ayrı ihlal edilmiş iki kira ödeme yükümlülüğünün bulunmasıdır.

Bir Gün Geç Ödenen Kira Haklı İhtar Oluşturabilir mi?

Kira bedelinin ödeme tarihi açık biçimde belirlenmiş ve bu tarih geçmişse kira bedeli muaccel ve ödenmemiş durumdadır. Bu nedenle kanunda haklı ihtarın oluşabilmesi için gecikmenin belirli sayıda gün devam etmesini öngören genel bir koşul bulunmamaktadır.

Bununla birlikte ihtarın gerçekten haklı olup olmadığı değerlendirilirken kira sözleşmesindeki ödeme günü, ihtarnamenin düzenlenme tarihi, tebliğ tarihi ve kiracının ödeme tarihi birlikte incelenmelidir.

İki Haklı İhtar Gönderilen Kiracı Hemen Çıkarılır mı?

Hayır. İki haklı ihtarın oluşması kiracının aynı gün veya aynı ay içerisinde doğrudan tahliye edilebileceği anlamına gelmez.

Kiraya veren TBK m. 352/2'de belirtilen kira süresinin veya kira yılının sona ermesini beklemeli, ardından kanuni dava süresi ile zorunlu arabuluculuk hükümlerini gözeterek tahliye davası açmalıdır.

Tahliye kararının uygulanması da kanuni yargılama ve icra usulleri içerisinde gerçekleştirilir. Kiraya verenin mahkeme veya icra süreci dışında kiracının eşyalarını çıkarması, kilidi değiştirmesi veya fiilî yollarla taşınmazı boşaltması hukuken mümkün değildir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Sonuç

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kira bedelini sürekli gecikmeli ödeyen kiracıya karşı kiraya verene tanınmış önemli bir tahliye yoludur. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu m. 352/2'nin uygulanması sıkı şekil ve süre koşullarına bağlıdır.

Kira borcunun muaccel olması, ihtarların yazılı yapılması, kiracıya ulaşması, ayrı kira borçlarına dayanması ve kanunda belirtilen aynı kira dönemi içerisinde gerçekleşmesi gerekir. Kiracının ihtar tebliğinden sonra kira bedelini ödemesi haklı ihtarı kural olarak ortadan kaldırmaz. Buna karşılık ihtar ulaşmadan önce yapılan ödeme, haklı ihtarın oluşmasını engelleyebilir.

İki haklı ihtarın oluşması kiracının hemen tahliye edileceği anlamına gelmez. İlgili kira süresinin veya kira yılının sona ermesi beklenmeli, bir aylık hak düşürücü süre doğru hesaplanmalı, dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanmalı ve ardından görevli Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır.

Uygulamada en sık yapılan hata, yalnızca “iki ihtar mevcut” denilerek ihtarların hukuki niteliği incelenmeden dava açılmasıdır. Oysa kira başlangıç tarihi, kira ödeme günü, her bir ihtarın düzenlenme ve tebliğ tarihi, kiracının ödeme tarihleri, kira yılının sona erdiği tarih ve arabuluculuk süreci birlikte değerlendirilmelidir.

Kira hukukundaki diğer tahliye yollarını karşılaştırmalı olarak incelemek için Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Tüm Tahliye Nedenleri 2026, kira ilişkisinin genel esasları için Kira Hukuku Nedir? Kiracı ve Kiraya Verenin Hakları, tahliye taahhüdüne dayalı özel yol için ise Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Çıkarılır? başlıklı rehberlerimizi inceleyebilirsiniz.