Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Tüm Tahliye Nedenleri

Kiracı nasıl tahliye edilir sorusunun tek bir cevabı yoktur. Kira hukukunda tahliye, ev sahibinin kiracının taşınmazdan çıkmasını istemesiyle gerçekleşmez. Kiraya verenin hukuken geçerli bir tahliye sebebine dayanması, bu sebebe özgü süreleri gözetmesi ve doğru hukuki yolu kullanması gerekir.

Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kira sözleşmesinin belirli süresinin dolması nedeniyle kendiliğinden taşınmazı boşaltmak zorunda değildir. Bir yıllık kira sözleşmesinin bitmesi, kiracının beş yıldır taşınmazda oturuyor olması veya taşınmazın başka bir kişiye satılması tek başına tahliye sebebi oluşturmaz. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı güçlü biçimde korumuş, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesini belirli hukuki şartlara bağlamıştır. TBK m. 347 uyarınca kiraya veren, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini yalnızca ilk sözleşme süresinin sona erdiğini ileri sürerek sona erdiremez.

Buna karşılık kira bedelinin ödenmemesi, geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması, kiraya verenin gerçek ve zorunlu konut veya işyeri ihtiyacı, yeni malikin ihtiyacı, iki haklı ihtar, yeniden inşa ve esaslı tadilat, kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması ve on yıllık uzama süresinin tamamlanması gibi hâllerde tahliye mümkündür.

Bu nedenle tahliye dosyalarında ilk yapılması gereken işlem, kiracıya hemen ihtarname göndermek değil, somut olaya uygun tahliye sebebini doğru tespit etmektir. Yanlış sebebe dayanılarak çekilen bir ihtar veya kaçırılan bir aylık dava süresi, tahliye hakkının ilgili dönem bakımından kaybedilmesine ve aylar süren yargılamanın sonuçsuz kalmasına neden olabilir.

Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracının tahliyesi temel olarak üç şekilde gerçekleştirilebilir:

1. Tahliye davası açılması
2. Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi
3. Mahkeme veya icra mahkemesi kararının cebri icra yoluyla uygulanması

Hangi yolun kullanılacağı tahliye sebebine göre değişir. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde dava yoluyla gerçekleştirilirken, kira bedelinin ödenmemesi veya geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması hâlinde şartları mevcutsa icra yoluyla tahliye daha etkili bir seçenek olabilir.

Dolayısıyla “kiracıyı çıkarmanın en hızlı yolu nedir?” sorusuna her dosya bakımından aynı cevap verilemez. Elinde geçerli tahliye taahhüdü bulunan bir kiraya veren ile kira bedelleri düzenli ödenen fakat taşınmaza kendi konut ihtiyacı bulunan kiraya verenin izlemesi gereken hukuki süreç aynı değildir.

Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?

Başlıca tahliye sebepleri aşağıdaki şekilde özetlenebilir:

Her sebebin dava açma zamanı, ihtar şekli, ispat yükü ve kullanılabilecek hukuki yol farklıdır. Kira sözleşmesine ilişkin temel hukuki çerçeve hakkında daha ayrıntılı bilgi için Kira Hukuku Nedir? Kiracı ve Kiraya Veren Hakları başlıklı makalemizi de inceleyebilirsiniz.

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Kiracının en temel borçlarından biri kira bedelini kararlaştırılan zamanda ödemektir. Muaccel kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren, TBK m. 315 hükümlerine dayanarak kiracıyı temerrüde düşürebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya borcun ödenmesi için en az otuz günlük süre verilmesi gerekir. Süre, yazılı bildirimin kiracıya ulaşmasını izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kiracı bu sürede borcun tamamını ödemezse kiraya veren sözleşmeyi sona erdirerek tahliye talebinde bulunabilir.

Burada önemli olan nokta şudur: Kiracının aylarca kira ödememiş olması şart değildir. Muaccel olmuş bir kira borcu bakımından yasal temerrüt süreci işletilebilir. Buna karşılık kiracı otuz günlük süre içerisinde borcun tamamını öderse o takip veya ihtar bakımından temerrüt nedeniyle tahliye koşulu gerçekleşmez.

Kirasını Ödemeyen Kiracı İcra Yoluyla Nasıl Tahliye Edilir?

Uygulamada kira bedelinin ödenmemesi hâlinde en etkili yollardan biri, kira alacağının tahsili ve tahliye talepli ilamsız icra takibidir.

Kiraya veren icra dairesinde takip başlattığında kiracıya ödeme emri gönderilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira borcunu ödemesi için otuz günlük süre tanınır. Kiracının takibe karşı itiraz süresi ise kural olarak yedi gündür.

Kiracı süresinde itiraz etmez ve otuz günlük ödeme süresi içerisinde kira borcunu da ödemezse kiraya veren, ödeme süresinin bitimini takip eden altı ay içerisinde icra mahkemesinden tahliye talep edebilir. İİK m. 269/a bu süreyi açıkça düzenlemektedir.

Bu yolun önemli avantajı, ayrıca noter ihtarı gönderilmesine gerek bırakmadan ödeme emrinin aynı zamanda temerrüt ihtarı işlevi görmesidir.

Ancak icra takibinin şeklen doğru kurulması son derece önemlidir. Yanlış takip türünün seçilmesi, tahliye talebinin takip talebinde bulunmaması veya kira ilişkisinin ispatına ilişkin sorunlar süreci ciddi biçimde uzatabilir.

2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Kiracı kira bedellerini nihayetinde ödüyor olsa dahi ödemeleri sürekli geciktiriyorsa farklı bir tahliye yolu gündeme gelir.

TBK m. 352/2 uyarınca kiracı:

• bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde,
• bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde

kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebebiyet verirse, kiraya veren ilgili dönemin sona ermesinden başlayarak bir ay içerisinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Burada “iki ihtar gönderdim, kiracıyı çıkarabilirim” şeklinde kesin bir sonuç doğmamaktadır.

İhtarların gerçekten haklı olması gerekir. İstenen kira borcu muaccel olmalıdır. İhtarların farklı kira borçlarına ilişkin olması ve ilgili kanuni dönem içerisinde gerçekleşmesi gerekir. Kiracının borcu ihtarın kendisine ulaşmasından önce ödemiş olması da ihtarın haklılığı bakımından önem taşır.

İki haklı ihtar sistemi özellikle kirasını sürekli geciktiren, ihtar veya icra takibi geldikten sonra ödeme yapan kiracılar bakımından önem taşımaktadır.

3. Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi

Geçerli bir tahliye taahhüdü, kira hukukunda tahliyeyi sağlayan en güçlü hukuki araçlardan biridir.

TBK m. 352/1 uyarınca kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmamışsa kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içerisinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır.

Tahliye Taahhüdünün Geçerli Olması İçin Ne Gerekir?

Geçerli bir tahliye taahhüdünde temel olarak:

• yazılılık,
• kiracının irade beyanı,
• belirli veya belirlenebilir bir tahliye tarihi,
• taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması

aranır.

En önemli noktalardan biri teslim tarihidir. Kanun kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra değil, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilen taahhütten söz etmektedir.

Bu nedenle kira sözleşmesinin kurulması sırasında kiracıdan aynı anda alınan tahliye taahhüdü ciddi geçerlilik tartışmalarına yol açmış olup, işbu durumun geçerliliği hala doktrinde tartışılmaktadır.

Tahliye Taahhüdünde Bir Aylık Süre Kaçırılırsa Ne Olur?

Kiraya veren, tahliye tarihi geldikten sonra bir ay içerisinde dava veya icra yoluna başvurmazsa o taahhüde dayanarak tahliye imkânını kaybedebilir.

Bu süre tahliye dosyalarında en sık yapılan hatalardan biridir.

4. Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Kiraya veren, kiralananı:

• kendisi,
• eşi,
• altsoyu,
• üstsoyu,
• kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler

için konut veya işyeri olarak kullanmak zorundaysa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. TBK m. 350 bu hakkı açıkça düzenlemektedir.

Ancak “ev benim, artık kendim oturmak istiyorum” şeklindeki soyut bir beyan tahliye için yeterli değildir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. İhtiyaç dava açıldığı tarihte mevcut olmalı ve yargılama sırasında da devam etmelidir.

Örneğin kiraya verenin kendisinin kirada oturması, yetişkin çocuğunun ayrı konuta çıkacak olması, evlilik hazırlığındaki altsoyun konuta ihtiyaç duyması veya işyeri faaliyetinin kiralananda yürütülmesinin zorunlu hâle gelmesi somut olayın şartlarına göre gerçek ihtiyaç olarak değerlendirilebilir.

Buna karşılık yalnızca mevcut kiracıyı çıkarıp taşınmazı daha yüksek bedelle başkasına kiralamak amacı taşıyan bir ihtiyaç iddiası korunmaz.

Belirli Süreli Sözleşmede İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Belirli süreli kira sözleşmesinde kiraya veren, sözleşme süresinin sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Burada yaygın bir yanlış bilgiye özellikle dikkat edilmelidir:

Belirli süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle dava açılabilmesi için her durumda sözleşme bitmeden bir ay önce ihtar çekilmesi şeklinde genel bir kanuni şart yoktur.

Asıl önemli olan dava süresidir.

TBK m. 350 uyarınca belirli süreli sözleşmede sürenin sona ermesinden başlayarak bir ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir. TBK m. 353 ise kiraya verenin dava açacağını kanuni süre içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirmesi hâlinde dava açma süresinin bir kira yılı uzamasına imkân verir.

Belirsiz Süreli Sözleşmede İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel fesih dönemleri ve fesih bildirim süreleri dikkate alınır. Taşınmaz kiralarında kural olarak altı aylık kira dönemleri ve üç aylık fesih bildirim süresi önem taşır.

Bu nedenle belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tarihler hesaplanmadan ihtarname hazırlanması ciddi hak kaybı yaratabilir.

5. Yeni Ev Alan Kişi Kiracıyı Nasıl Tahliye Eder?

Kiracılı bir taşınmaz satın alınması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Yeni malik, kira sözleşmesinin de devriyle kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Dolayısıyla:

“Evi satın aldım, kiracı çıkmak zorunda” düşüncesi hukuken doğru değildir.

Bununla birlikte yeni malik, kendisinin veya TBK m. 351’de sayılan kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde özel tahliye yolundan yararlanabilir.

TBK m. 351 uyarınca yeni malik, taşınmazı edinmesinden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç durumunu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Buradaki bir aylık bildirim süresi son derece önemlidir.

Yeni malikin ikinci bir seçeneği daha vardır. Yeni malik, dilerse eski kira sözleşmesinin süresinin sona ermesini bekleyerek, sözleşme bitiminden başlayarak bir ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Hangi yolun daha avantajlı olduğu taşınmazın edinim tarihi ile kira sözleşmesinin bitiş tarihine göre hesaplanmalıdır.

6. Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla:

• esaslı biçimde onarılması,
• genişletilmesi,
• değiştirilmesi

gerekiyor ve bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanılması imkânsız hâle gelecekse kiraya veren tahliye talep edebilir.

Buradaki anahtar kelime esaslıdır.

Duvarların boyanması, mutfak dolaplarının değiştirilmesi, küçük tesisat onarımları veya kiracı taşınmazda kalmaya devam ederken yapılabilecek çalışmalar tahliye sebebi oluşturmaz.

TBK m. 350/2, hem yapılacak işin esaslı olmasını hem de çalışmalar sırasında kiralananın kullanılmasının imkânsız hâle gelmesini aramaktadır.

Mahkeme gerektiğinde proje, belediye kayıtları, yapı ruhsatı, keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla tadilat iddiasının gerçekliğini değerlendirir.

7. Kiracının veya Eşinin Başka Bir Evi Varsa Tahliye Mümkün müdür?

Evet. Ancak “kiracının herhangi bir yerde başka evi var” denilmesi tahliye için yeterli değildir.

TBK m. 352/3 uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren kira sözleşmesi yapılırken bu durumu bilmiyorsa sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde dava açılabilir.

Bu tahliye sebebi yalnızca konut kiraları bakımından önem taşır.

Taşınmazın gerçekten oturmaya elverişli olup olmadığı da somut olaya göre incelenir. Fiilen kullanılamayan, hukuki veya fiziksel özellikleri itibarıyla konut ihtiyacını karşılamayan bir taşınmazın varlığı her durumda tahliye sonucunu doğurmaz.

8. Kiracının Eve Zarar Vermesi Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli şekilde kullanmak zorundadır.

TBK m. 316 aynı zamanda kiracıya, kiralananın bulunduğu taşınmazda yaşayan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı gösterme yükümlülüğü yükler.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması hâlinde kural olarak kiraya veren:

1. kiracıya yazılı ihtar göndermeli,
2. aykırılığın giderilmesi için en az otuz gün süre vermeli,
3. aykırılığın giderilmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceğini bildirmelidir.

Kiracı verilen süre içerisinde aykırılığı gidermezse tahliye gündeme gelir.

Kiracı Ağır Zarar Veriyorsa Otuz Gün Beklemek Zorunlu mudur?

Her durumda değil.

Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, süre verilmesinin yararsız olacağının açık olması veya kiracının davranışlarının kiraya veren, aynı taşınmazda yaşayan kişiler ya da komşular bakımından çekilmez hâle gelmesi durumlarında kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir.

Dolayısıyla ağır şiddet olayları, ciddi tehditler veya kiralanana kasten ağır zarar verilmesi gibi olaylar ile sıradan sözleşme ihlalleri aynı şekilde değerlendirilmez.

9. Komşuları Rahatsız Eden Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Evet.

Kiracının komşulara gerekli saygıyı gösterme yükümlülüğü doğrudan TBK m. 316’dan kaynaklanır.

Sürekli yüksek ses, tehdit, saldırgan davranışlar, apartman huzurunu ağır biçimde bozan eylemler veya ortak alanların hukuka aykırı kullanımı şartları varsa tahliye nedeni oluşturabilir.

Ancak komşularla yaşanan her tartışma tahliye sebebi değildir. İhlalin niteliği, sürekliliği, ağırlığı ve ispatlanabilirliği önemlidir.

Apartman yönetimi tutanakları, mesajlar, kamera görüntüleri, kolluk tutanakları, şikâyet kayıtları ve tanık anlatımları bu tür davalarda önem kazanır.

10. Kiracının Evi Başkasına Kiralaması Tahliye Sebebi midir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası bulunmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını üçüncü kişiye devredemez.

Bu nedenle Airbnb benzeri kısa dönem kullandırmalar, kiralananın tamamının üçüncü kişilere bırakılması veya kullanım hakkının fiilen başka bir kişiye devredilmesi somut olayın özelliklerine göre sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Ancak izinsiz alt kira tespit edildiğinde doğrudan kapı değiştirmek veya kiracıyı fiilen çıkarmak hukuka uygun değildir. TBK m. 316 ve m. 322 hükümleri çerçevesinde gerekli ihtar ve tahliye sürecinin yürütülmesi gerekir.

11. Kiracının İflası Nedeniyle Tahliye

Kiracının kiralananın tesliminden sonra iflas etmesi hâlinde kiraya veren, gelecekte işleyecek kira bedelleri için güvence talep edebilir.

TBK m. 332’ye göre kiraya veren kiracıya ve iflas masasına güvence verilmesi için yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içerisinde yeterli güvence verilmezse sözleşme herhangi bir olağan fesih bildirim süresine uyulmaksızın sona erdirilebilir.

Dolayısıyla kiracının iflası tek başına otomatik tahliye anlamına gelmez. Kanunda öngörülen güvence mekanizmasının işletilmesi gerekir.

İcra ve iflas süreçlerine ilişkin diğer içeriklere İcra ve İflas Hukuku bölümünden ulaşabilirsiniz.

12. Önemli Sebeple Kira Sözleşmesinin Feshi

Bazı olaylarda sorun klasik tahliye sebeplerinden birinin içerisine tam olarak girmeyebilir.

TBK m. 331, kira ilişkisinin devamını taraflardan biri açısından çekilmez hâle getiren önemli sebepler bulunması durumunda olağanüstü fesih imkânı tanır.

Burada oldukça yüksek bir eşik söz konusudur. Basit ve olağan sebeplerin fesih sebebi olduğu anlaşılmamalıdır.

Taraflar arasındaki sıradan anlaşmazlıklar, kira bedelinin düşük kalması, ev sahibinin kiracıdan hoşlanmaması veya taraflar arasındaki basit iletişim problemleri önemli sebep olarak değerlendirilemez.

Kira ilişkisinin devamının dürüstlük kuralı çerçevesinde artık beklenemeyeceği nitelikte ciddi bir durum bulunmalıdır.

13. 10 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kamuoyunda “10 yıllık kiracı” olarak bilinen kural çoğu zaman yanlış hesaplanmaktadır.

TBK m. 347, on yıllık uzama süresinden söz etmektedir. Belirli süreli kira sözleşmesinin ilk belirlenmiş süresi doğrudan bu on yıllık uzama süresinin içerisinde değerlendirilmez.

Kanuna göre belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı çıkmazsa sözleşme birer yıllık dönemlerle uzar. Kiraya veren, on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, bu süreyi izleyen uzama yıllarının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir tahliye sebebi göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

Örnek

Bir yıllık kira sözleşmesi 1 Ocak 2015 tarihinde başlayıp 31 Aralık 2015 tarihinde sona ermiş olsun.

Bu sözleşmede on yıllık uzama süresinin hesabı doğrudan “2015 + 10 yıl” biçiminde yapılmamalıdır. İlk sözleşme dönemi ile uzama yılları birbirinden ayrılmalı, on yıllık uzama tamamlandıktan sonra TBK m. 347’deki izleyen uzama yılı ve üç aylık bildirim kuralı ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle özellikle eski kira sözleşmelerinde tarih hesabının dosya üzerinden yapılması gerekir.

5 Yıllık Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Kiracının taşınmazda beş yılını doldurması tek başına tahliye sebebi değildir.

Beş yıllık süre esas olarak kira bedelinin yeniden belirlenmesi bakımından önemlidir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde TBK m. 344 çerçevesinde emsal kira bedellerinin de dikkate alındığı kira tespit davası gündeme gelebilir.

Dolayısıyla:

“Kiracı beş yılı doldurdu, artık çıkarabilirim” şeklindeki düşüncenin hukuki karşılığı yoktur.

Ancak kiracı beş yıldır taşınmazda oturuyor olsa bile aynı zamanda geçerli tahliye taahhüdü, ihtiyaç, iki haklı ihtar veya başka bir tahliye sebebi varsa elbette bu sebebe dayanılarak tahliye talep edilebilir.

Kira bedelinin belirlenmesi, kira artışı ve kira tespit davalarının genel esasları hakkında kira hukuku rehberimizi inceleyebilirsiniz.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkarılabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında hayır.

TBK m. 347 uyarınca kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden en az on beş gün önce sözleşmeyi sona erdireceğini bildirmezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.

Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin dolduğunu ileri sürerek tahliye talep edemez.

Bu kural iki yıllık ve üç yıllık belirli süreli konut veya çatılı işyeri sözleşmelerinde de aynıdır.

Tahliye için ayrıca kanuni bir sebebin bulunması gerekir.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Evet.

Kiracının kira bedelini düzenli ödemesi yalnızca kira borcunun ödenmemesine dayalı tahliye yollarını ortadan kaldırır. Diğer tahliye sebeplerini ortadan kaldırmaz.

Kirasını düzenli ödeyen kiracı örneğin:

• geçerli tahliye taahhüdü varsa,
• kiraya verenin gerçek konut veya işyeri ihtiyacı ortaya çıkmışsa,
• yeni malikin gerçek ihtiyacı varsa,
• yeniden inşa veya esaslı tadilat gerekiyorsa,
• kiracının aynı ilçe veya belde sınırlarında uygun konutu bulunuyorsa ve sonradan öğrenilmişse,
• on yıllık uzama süresi tamamlanmışsa

şartları mevcut olduğu ölçüde tahliye edilebilir.

Ev Satılırsa Kiracı Çıkmak Zorunda mıdır?

Hayır.

Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yeni malik mevcut kira ilişkisine taraf olur.

Yeni malik ancak kendi ihtiyacı veya kanunda düzenlenen başka bir tahliye nedeni mevcutsa kiracının tahliyesini isteyebilir.

Bu nedenle “satılık evde kiracı varsa satışla birlikte kira sözleşmesi biter” şeklindeki bilgi doğru değildir.

Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kira sözleşmesinin yazılı olmaması, kira ilişkisinin bulunmadığı anlamına gelmez.

Kira sözleşmesi kural olarak özel bir şekle tabi değildir. Taraflar arasında sözlü kira ilişkisi kurulabilir.

Bu durumda temel sorun tahliye sebebinden çok kira ilişkisinin şartlarının ispatı hâline gelir.

Banka transferleri, mesajlaşmalar, ödeme açıklamaları, geçmiş yazışmalar ve tarafların davranışları kira ilişkisinin varlığının ve şartlarının belirlenmesinde önem kazanabilir.

Kiracı Kira Artışını Kabul Etmezse Tahliye Edilebilir mi?

Kiracının ev sahibinin talep ettiği kira artışını kabul etmemesi başlı başına bir tahliye sebebi değildir. Ancak burada kanunen belirlenmiş azami zam oranı çerçevesinde belirlenmiş ücretin ödenmemesi halinde, kira bedelinin eksik ödenmesi hali doğrultusunda işlem yapılabilir.

Kiracı sözleşme ve TBK hükümleri uyarınca ödemesi gereken kira bedelini eksiksiz ödüyorsa, kiraya veren yalnızca daha yüksek kira talebinin kabul edilmemesine dayanarak tahliye isteyemez.

Kira bedelinin düşük kalmış olması ile kiracının tahliyesi birbirinden farklı hukuki meselelerdir.

Şartları varsa kira tespit davası açılması gerekir. Tahliye davasının kira artırmak için baskı aracı hâline getirilmesi, özellikle ihtiyaç iddiasının samimiyetinin değerlendirilmesinde kiraya veren aleyhine sonuç doğurabilir.

Kiracı İhtarname ile Doğrudan Çıkarılabilir mi?

Kural olarak hayır.

İhtarname, çoğu durumda tahliye işleminin kendisi değil, tahliye sürecinin hukuki altyapısını oluşturan işlemdir.

İhtarnamenin görevi tahliye sebebine göre değişir. İhtarname tek başına hüküm niteliği taşıyamaz.

Örneğin:

• temerrütte kiracıya ödeme süresi verir,
• sözleşmeye aykırılıkta davranışın düzeltilmesini ister,
• yeni malik ihtiyacında bir aylık kanuni bildirimi sağlar,
• belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemini belirleyebilir,
• TBK m. 353 kapsamında dava süresinin uzamasını sağlayabilir.

Dolayısıyla her tahliye dosyasında aynı “kiracı tahliye ihtarnamesi” kullanılması doğru değildir.

Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.

Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar, yeni malikin ihtiyacı veya doğrudan dava yoluyla tahliye taahhüdüne dayanılması gibi hâllerde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Buna karşılık İİK hükümlerine göre doğrudan ilamsız icra yoluyla kiralananın tahliyesi, kanuni istisna kapsamındadır.

Arabuluculuk Bir Aylık Tahliye Süresini Nasıl Etkiler?

Bu konu güncel uygulamada son derece önemlidir.

Arabuluculuk sürecinde geçen süre hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin güncel kararında, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk başvurusu ile son tutanağın düzenlenmesi arasında geçen sürenin TBK m. 350’deki bir aylık dava süresinin hesabında dikkate alınmaması gerektiği açıkça kabul edilmiştir.

Ancak arabuluculuk başvurusunun zamanlaması da önemlidir. Güncel Yargıtay yaklaşımında, dava şartı arabuluculuk başvurusunun tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiği yönünde uygulama oluşmuştur. Bu nedenle tahliye sebebi bakımından dava hakkının hangi tarihte doğduğu hesaplanmadan erken veya geç başvuru yapılmamalıdır.

Kira Tahliyesinde Kritik Süreler

Tahliye Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Tahliye talebinin İcra ve İflas Kanunu‘ndaki özel ilamsız tahliye yoluyla ileri sürüldüğü hâllerde ise uyuşmazlığın niteliğine göre icra mahkemesi görevli olabilir.

Yetki konusu da somut olay üzerinden değerlendirilmelidir. Kiralananın bulunduğu yer mahkemesi uygulamada en sık başvurulan yetkili mahkemedir. Bununla birlikte tahliye davalarının taşınmazın aynına ilişkin davalarla karıştırılmaması gerekir.

Tahliye Davasında Hangi Deliller Kullanılır?

Deliller tahliye sebebine göre değişir.

Başlıca deliller şunlardır:

• kira sözleşmesi,
• tahliye taahhütnamesi,
• noter ihtarnameleri,
• tebligat evrakı,
• banka hesap hareketleri,
• icra takip dosyaları,
• tapu kayıtları,
• ikametgâh kayıtları,
• ihtiyaç sahibinin mevcut konut durumunu gösteren belgeler,
• nikâh veya evlilik hazırlığına ilişkin belgeler,
• belediye ve imar kayıtları,
• mimari projeler,
• apartman yönetimi tutanakları,
• kolluk kayıtları,
• fotoğraf ve görüntüler,
• tanık beyanları,
• keşif ve bilirkişi incelemesi.

Tahliye davalarında yalnızca hukuki sebebin bulunması yetmez. Sebebin ispatlanabilir olması gerekir.

Tahliye Kararı Çıktıktan Sonra Kiracı Çıkmazsa Ne Olur?

Mahkemenin tahliye kararı vermesi ile kiracının aynı gün fiilen taşınmazdan çıkarılması aynı şey değildir.

Kiracı karara rağmen taşınmazı boşaltmazsa karar icra dairesi aracılığıyla uygulanır.

Tahliye kararları kural olarak kesinleşmeleri beklenmeden icraya konulabilir. Kiracının istinaf yoluna başvurması tek başına icrayı kendiliğinden durdurmaz. Şartları varsa icranın geri bırakılması usulünü kullanması gerekir.

Cebri tahliye aşamasında gerekli hâllerde kolluk desteğinden yararlanılabilecektir.

İcra kararlarının uygulanması ve takip sürecinin genel aşamaları için icra takibinin nasıl başlatıldığına ilişkin detaylı rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Ev Sahibi Polis Çağırarak Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Hayır.

Ev sahibi tek başına polisi çağırarak kiracının evden çıkarılmasını sağlayamaz.

Kiracının:

• kapısını değiştirmek,
• eşyalarını dışarı çıkarmak,
• elektrik veya suyunu kestirmek,
• eve izinsiz girmek

hukuken son derece sakıncalıdır ve ayrı hukuki veya cezai sorumluluklar doğurabilir.

Fiili tahliye, hukuki sürecin tamamlanmasından sonra icra organları tarafından gerçekleştirilir. Kolluk kuvvetlerinin rolü de gerektiğinde bu cebri icra işleminin güvenli biçimde yürütülmesine yardımcı olmaktır.

İhtiyaç veya Tadilat Nedeniyle Tahliyeden Sonra Ev Başkasına Kiralanabilir mi?

Kiraya veren ihtiyaç nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladıktan sonra haklı bir sebep olmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracıdan başka bir kişiye kiralayamaz. TBK m. 355 bu konuda açık bir yeniden kiralama yasağı düzenlemektedir.

Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye edilen taşınmazlarda ise eski kiracının yeni durum ve yeni kira bedeli üzerinden taşınmazı yeniden kiralama konusunda kanundan doğan öncelik hakkı bulunmaktadır.

Kanuna aykırı biçimde yeniden kiralama yapılması hâlinde eski kiracı lehine tazminat sorumluluğu doğabilir. Tazminat miktarı son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olamaz.

Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira bedelini yükseltmek veya mevcut kiracıyı çıkararak taşınmazı hemen başka bir kişiye kiralamak amacıyla kullanılabilecek bir yöntem değildir.

Kiracının Tahliyesinde En Sık Yapılan Hatalar

Tahliye davalarının önemli bir kısmında sorun tahliye sebebinin bulunmamasından değil, hukuki sürecin yanlış yürütülmesinden kaynaklanır.

En sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

• kira sözleşmesinin bitmesini tek başına tahliye sebebi sanmak,
• beş yıllık sürenin tahliye hakkı verdiğini düşünmek,
• yeni malikin ihtiyacı için bir aylık bildirim süresini kaçırmak,
• tahliye taahhüdünde bir aylık icra veya dava süresini geçirmek,
• iki haklı ihtarı yanlış kira dönemlerinde oluşturmak,
• muaccel olmayan kira bedeli için ihtar göndermek,
• ihtiyaç iddiasını yeterli delille desteklememek,
• zorunlu arabuluculuğu atlamak,
• arabuluculuğa tahliye hakkı henüz doğmadan başvurmak,
• esaslı olmayan tadilatı tahliye sebebi olarak ileri sürmek,
• kiracıya kanunun öngördüğü düzeltme süresini vermemek,
• yanlış icra takip türünü seçmek.

Kira hukukunda tarihler çoğu zaman davanın esasından daha belirleyicidir. Haklı bir ihtiyaç veya açık bir kira ihlali bulunsa dahi kanundaki süreler kaçırılmışsa ilgili tahliye yolu sonuç vermeyebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Sonuç

Kiracının tahliyesinde başarılı bir hukuki sürecin anahtarı, tahliyeyi istemekten önce hangi tahliye sebebinin gerçekten mevcut olduğunu belirlemektir.

Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, iki haklı ihtar, esaslı tadilat ve on yıllık uzama süresi aynı sonuca yönelse de birbirinden tamamen farklı süre ve prosedürlere tabidir. Bir tahliye sebebine ait süreyi başka bir tahliye sebebine uygulamak davanın reddine neden olabilir.

Özellikle bir aylık dava ve takip süreleri, yeni malik bakımından edinmeden sonraki bildirim süresi, arabuluculuk başvurusunun zamanı ve tahliye taahhüdünün geçerliliği uygulamada en fazla hak kaybı doğuran konular arasındadır.

Bu nedenle kiracı tahliyesi dosyasında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, taşınmazın teslim tarihi, ödeme günleri, ihtarnameler, tebligatlar, tahliye taahhüdü, tapu edinim tarihi ve varsa ihtiyaç sebebine ilişkin belgeler birlikte incelenmelidir. Doğru tahliye sebebi ve doğru usul belirlendiğinde süreç hukuken çok daha güçlü ve öngörülebilir biçimde yürütülebilir.

Kira sözleşmeleri, kiracı ve kiraya veren hakları ile diğer kira uyuşmazlıkları hakkında hazırlanan içeriklerin tamamına Kira Hukuku Makaleleri sayfamızdan ulaşabilirsiniz.