Kira uyarlama davası dilekçesi, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan ve taraflardan beklenemeyecek olağanüstü değişikliklerin kira sözleşmesindeki edimler dengesini ağır biçimde bozması hâlinde kira bedelinin yeni koşullara uyarlanması için hazırlanır. Bu dava, kira bedelinin tespiti davasıyla aynı değildir.
Kira Uyarlamasının Şartları Nelerdir?
Uyarlama talebinin merkezinde işlem temelinin çökmesi bulunur. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum sonradan ortaya çıkmalıdır. Bu durum davacıdan kaynaklanmamalı ve sözleşmenin mevcut hâliyle sürdürülmesi taraflar arasındaki dengeyi dürüstlük kuralına aykırı derecede bozmalıdır.
Her ekonomik dalgalanma veya her enflasyon artışı kendiliğinden uyarlama sebebi değildir. Sözleşmenin tarihi, süresi, tarafların tacir olup olmadığı, kira bedelinin belirlenme yöntemi, taşınmazın niteliği ve değişikliğin ağırlığı birlikte değerlendirilir.
Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Arasındaki Fark
Kira tespit davasında TBK m.344 ve m.345 ile sair hükümler çerçevesinde yenilenen dönem kira bedeli belirlenir. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde emsal ve hakkaniyet ölçütleri önem kazanır. Uyarlama davasında ise tarafların sözleşme kurarken esas aldığı ekonomik ve fiilî dengenin sonradan olağanüstü biçimde değiştiği ileri sürülür. Bu nedenle dava sebebi, inceleme yöntemi ve ispat yükü farklıdır.
Kira Uyarlama Davası Dilekçesi Örneği
… NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI: [Kiraya veren veya kiracı]
VEKİLİ: Av. Salim Can ESER
DAVALI: [Karşı taraf]
DAVA KONUSU: TBK m.138 uyarınca kira sözleşmesinin değişen koşullara uyarlanması ve kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenmesi talebidir.
AÇIKLAMALAR
1. Taraflar arasında [tarih] tarihli ve [süre] süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Kiralanan [açık adres ve nitelik] olup sözleşmede aylık kira bedeli [miktar] TL olarak kararlaştırılmıştır.
2. Sözleşmenin kurulmasından sonra [somut olağanüstü değişiklik] meydana gelmiştir. Bu gelişme sözleşme tarihinde taraflarca öngörülmemiş ve davacıdan kaynaklanmamıştır.
3. Söz konusu değişiklik sonucunda sözleşmenin başlangıcında mevcut olan edimler dengesi ağır biçimde bozulmuştur. Mevcut kira bedelinin aynen uygulanması [davacı] bakımından dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacak bir sonuç doğurmaktadır.
4. Kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri, taşınmazın niteliği, sözleşmenin süresi ve ekonomik göstergeler birlikte değerlendirildiğinde mevcut bedelin [neden yetersiz/aşırı] kaldığı açıktır.
5. Dava öncesinde zorunlu arabuluculuğa başvurulmuş, [tarih] tarihli son tutanakla anlaşma sağlanamadığı tespit edilmiştir.
HUKUKİ NEDENLER: TBK m.138, HMK m.4, 6325 sayılı Kanun m.18/B, TMK m.2 ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, emsal kira sözleşmeleri ve ilanlar, ekonomik veriler, ekspertiz ve bilirkişi incelemesi, keşif, yemin, tanık, ilanlar, arabuluculuk son tutanağı ve diğer yasal deliller.
SONUÇ VE İSTEM: Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin değişen koşullar nedeniyle TBK m.138 uyarınca uyarlanmasına, aylık kira bedelinin [talep edilen miktar veya bilirkişiyle belirlenecek hakkaniyetli tutar] olarak belirlenmesine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini arz ve talep ederiz.
Uyarlama Davasında Hangi Deliller Önemlidir?
Sözleşmenin kurulduğu tarihteki ekonomik koşullar ile dava tarihindeki koşullar karşılaştırılmalıdır. Bölgesel emsal kiralar, taşınmazın kullanım amacı, uzun süreli sözleşme yapısı, kira artış hükümleri ve olağanüstü değişikliğin taraflara etkisi önem taşır. Mahkeme çoğu dosyada bilirkişi incelemesi ve keşif yaptırır.
Kira bedelinin tespiti talebi söz konusuysa Kira Bedelinin Tespiti Davası Dilekçesi Örneği ayrıca incelenmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Kira uyarlama davası için beş yıl geçmesi gerekir mi?
Hayır. Beş yıllık süre TBK m.344 kapsamındaki kira tespiti rejimiyle ilgilidir. Uyarlama davası TBK m.138’deki şartlara dayanır.
Sadece yüksek enflasyon uyarlama için yeterli midir?
Tek başına otomatik olarak yeterli değildir. Sözleşmenin tüm koşulları ve değişikliğin taraflar arasındaki dengeyi hangi ölçüde bozduğu somut olarak değerlendirilir.
Kiracı da uyarlama davası açabilir mi?
Evet. Kanuni şartlar oluşmuşsa uyarlama talebi yalnızca kiraya verene özgü değildir.