Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi, uygulamada kiraya verenlerin en sık karşılaştığı kira hukuku uyuşmazlıklarından biridir. Kira sözleşmesi kiraya verene kiralananı kullanıma elverişli biçimde teslim etme ve kullanımını sağlama borcu yüklerken, kiracının temel borcu kararlaştırılan kira bedelini zamanında ve eksiksiz şekilde ödemektir. Kiracının bu borcunu yerine getirmemesi, belirli hukuki şartların oluşması hâlinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ve kiracının tahliyesine imkân verir.
Ancak “Kiracı bir ay kira ödemedi, hemen evden çıkarılabilir” şeklindeki yaklaşım hukuken doğru değildir. Bir aylık kira bedelinin ödenmemesi hukuki sürecin başlatılması için yeterli olabilir. Buna karşılık kiraya verenin kiracıyı kendi imkânlarıyla taşınmazdan çıkarması, kapı kilidini değiştirmesi veya kiralanana müdahale etmesi mümkün değildir. Kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu ile İcra ve İflas Kanunu'nda öngörülen usuller takip edilerek sağlanmalıdır.
Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesinde uygulamada iki temel yol öne çıkmaktadır. Bunlardan ilki Türk Borçlar Kanunu m. 315 uyarınca kiracının temerrüdüne dayanılarak sözleşmenin feshi ve tahliye davası açılmasıdır. İkincisi ise İcra ve İflas Kanunu m. 269 ve devamı uyarınca tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılmasıdır. Kiracının kira bedellerini sürekli geciktirmesi hâlinde ayrıca iki haklı ihtar nedeniyle tahliye gündeme gelebilir.
Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Mümkün Mü?
Evet. Kira bedelinin vadesinde ödenmemesi kiracının sözleşmeden doğan asli borcunu ihlal etmesi anlamına gelir.
Türk Borçlar Kanunu m. 313 uyarınca kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiranın hangi tarihte ödeneceği öncelikle kira sözleşmesine göre belirlenir. Sözleşmede ödeme zamanına ilişkin özel bir hüküm yoksa TBK m. 314 gereğince kira bedeli ve gerekiyorsa yan giderler, aksine sözleşme veya yerel âdet bulunmadıkça her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir.
Dolayısıyla tahliye sürecinin başlangıcında öncelikle şu soruya cevap verilmelidir: Talep edilen kira borcu gerçekten vadesi gelmiş ve ödenmemiş bir borç mudur?
Henüz ödeme günü gelmemiş bir kira bedeli üzerinden kiracının temerrüdü oluşturulamaz. Aynı şekilde kiraya veren tarafından tek taraflı olarak ileri sürülen ancak hukuken geçerliliği tartışmalı bir kira artışı nedeniyle ortaya çıkan fark alacakları bakımından da borcun niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiracı Kaç Ay Kira Ödemezse Tahliye Edilebilir?
Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi için mutlaka iki, üç veya daha fazla aylık kira borcunun birikmesi gerekmez.
Tek bir aya ilişkin muaccel kira bedelinin ödenmemesi dahi TBK m. 315 kapsamında işlem yapılmasına ve tahliyeye yeterli olabilir.
Örneğin kira sözleşmesine göre kira bedelinin her ayın 5'inde ödenmesi gerekiyorsa ve kiracı 5'inde ödeme yapmamışsa, kiraya veren gerekli hukuki işlemleri başlatma hakkına sahip olur. Fakat kiracı ödeme tarihini geçirdi diye kendiliğinden tahliye edilmiş sayılmaz. Kiraya verenin kanunda öngörülen yazılı bildirimi ihtarname ya da takip yoluyla yapması ve konut veya çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az 30 günlük ödeme süresi tanıması gerekir.
Bu nedenle uygulamada sıklıkla kullanılan “Kiracı iki ay - üç ay kira ödemezse çıkarılır” şeklindeki ifade doğru değildir. Kanunda tahliye için üç aylık veya iki aylık bir bekleme şartı bulunmamaktadır.
Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye Nedir?
Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesinde temel düzenlemelerden biri Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesidir.
Kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri yerine getirmezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak belirtilen süreyi verebilir. Bildirimde bu süre içerisinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya tanınacak süre en az 30 gündür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Diğer kira ilişkileri bakımından TBK m. 315'te öngörülen genel süre en az 10 gündür.
Burada özellikle dikkat edilmesi gereken husus, 30 günlük sürenin ihtarnamenin hazırlandığı veya noterliğe verildiği tarihten değil, bildirimin kiracıya ulaştığı tarihin izleyen gününden itibaren hesaplanmasıdır.
Usulsüz tebligat veya hatalı süre hesabı, tahliye talebinin reddedilmesine kadar varabilecek ciddi sonuçlar doğurabilir.
Kira ilişkisinde uygulanabilecek diğer tahliye sebepleri için Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Tüm Tahliye Nedenleri başlıklı makalemizi de inceleyebilirsiniz.
Kira Ödemeyen Kiracıya İhtarname Nasıl Gönderilir?
TBK m. 315 kapsamında yapılacak bildirimin yazılı olması gerekir. İhtarın mutlaka noter aracılığıyla gönderilmesi zorunlu değildir. Bununla birlikte ileride tebliğ tarihi, ihtarın içeriği veya bildirimin yapılıp yapılmadığı konusunda uyuşmazlık yaşanmasını engellemek amacıyla noter ihtarnamesi uygulamada önemli bir ispat kolaylığı sağlar.
İhtarnamede hangi kira dönemlerinin ödenmediği, talep edilen kira bedeli, varsa kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan giderler ve ödeme için verilen süre açık biçimde gösterilmelidir.
En önemlisi, kiracıya en az 30 günlük süre verildiği ve bu süre içerisinde borcun ödenmemesi hâlinde kira sözleşmesinin feshedileceği açık biçimde bildirilmelidir.
Kiracı ihtarın kendisine ulaşmasından sonra 30 günlük kanuni süre içerisinde borcun tamamını öderse TBK m. 315'e dayanan temerrüt nedeniyle tahliye imkânı ortadan kalkar.
Buna karşılık kiracı 30 günlük sürenin tamamlanmasından sonra ödeme yaparsa durum farklıdır. Kanuni ödeme süresinin ödeme yapılmaksızın geçirilmesiyle temerrüde dayalı tahliye şartları oluşmuş olacaktır. Sonradan ödeme yapılması, oluşmuş tahliye sebebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Nitekim Yargıtay uygulamasında da 30 günlük yasal süre içerisinde ödeme yapılmamış olmasının tahliye bakımından belirleyici olduğu kabul edilmektedir.
Tahliye Talepli İcra Takibi ile Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesinde uygulamada en etkili yöntemlerden biri tahliye talepli ilamsız icra takibidir.
Bu yol İcra ve İflas Kanunu'nun 269 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kiraya veren, icra dairesine başvurarak hem ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini hem de şartları gerçekleştiğinde kiralananın tahliyesini isteyebilir.
Burada kritik nokta, takip talebinde tahliye talebinin açıkça bulunmasıdır. Yalnızca kira alacağının tahsili amacıyla genel haciz yoluyla takip yapılması, kendiliğinden tahliye sonucunu doğurmaz.
Tahliye talepli takip üzerine kiracıya uygulamada Örnek No: 13 ödeme emri olarak bilinen ihtarlı ödeme emri gönderilir.
Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren kural olarak 7 gün içerisinde takibe itiraz edebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kira borcunun ödenmesi için 30 günlük süre bulunur. Böylece aynı icra takibinde hem kira alacağının tahsili hem de kiracının temerrüdü bakımından gerekli ihtar gerçekleştirilmiş olur. İİK m. 269 sisteminde Örnek No: 13 ödeme emrinin bu işlevi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından da açık biçimde ortaya konulmaktadır.
İcra takibinin genel yapısı, ödeme emri, itiraz ve kesinleşme aşamaları hakkında ayrıntılı bilgi için İcra Takibi Nedir ve Nasıl Başlatılır? başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.
Kiracı Ödeme Emrine İtiraz Etmezse Ne Olur?
Kiracı ödeme emrine karşı 7 günlük süre içerisinde itiraz etmezse takip kesinleşir.
Ancak tahliye bakımından yalnızca 7 günlük itiraz süresinin sona ermesi yeterli değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günlük ödeme süresinin de tamamlanması gerekir.
Kiracı bu 30 günlük süre içerisinde takip konusu kira borcunu öderse temerrüt nedeniyle tahliye gerçekleştirilemez.
Kiracı hem takibe itiraz etmez hem de 30 günlük süre içerisinde kira borcunu ödemezse kiraya veren, İİK m. 269/a uyarınca 30 günlük sürenin bitimini takip eden altı ay içerisinde icra mahkemesinden kiracının tahliyesini talep edebilir. Aynı zamanda kesinleşen kira alacağı bakımından haciz işlemlerine devam edilmesi de mümkündür.
Dolayısıyla tahliye talepli icra takibinin önemli avantajı, kira alacağının tahsili ile tahliye sürecinin aynı takip içerisinde yürütülebilmesidir.
İcra ve iflas hukukunun diğer takip yolları bakımından İcra ve İflas Hukuku sayfamız ile İcra ve İflas Hukuku makaleleri incelenebilir.
Kiracı İcra Takibine İtiraz Ederse Ne Olur?
Kiracının 7 günlük süre içerisinde ödeme emrine itiraz etmesi hâlinde takip durur.
Bundan sonraki yol, kiracının neyi inkâr ettiğine göre değişir.
Kiracı kira sözleşmesinin varlığını kabul ediyor fakat borcu ödediğini, kira miktarının farklı olduğunu, mahsup veya takas bulunduğunu ileri sürüyorsa uyuşmazlık kira sözleşmesi dışındaki itirazlar kapsamında değerlendirilebilir. İİK m. 269/c uyarınca kiracının ödeme gibi savunmalarını kanunda belirtilen nitelikte belgelerle ispatlaması gerekir.
Kiraya veren ise şartların bulunması hâlinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunabilir.
Buna karşılık kiracı kira sözleşmesini açıkça reddederse veya adi yazılı kira sözleşmesindeki imzanın kendisine ait olmadığını açık ve kesin şekilde inkâr ederse durum daha farklıdır.
Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?
Kira sözleşmesinin geçerli olması için kural olarak yazılı yapılması zorunlu değildir. Sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir.
Bu nedenle “Elimde kira kontratı yok, kiracıyı tahliye edemem” düşüncesi doğru değildir.
Ancak yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması özellikle ispat bakımından önemli sorunlar yaratacaktır.
Tahliye talepli icra takibi başlatılması için mutlaka yazılı kira sözleşmesi bulunması şart değildir. Kiracı ödeme emrine itiraz ederken kira ilişkisini açıkça reddetmezse kira sözleşmesini kabul etmiş sayılabilecektir.
Buna karşılık kiracı sözlü kira ilişkisinin varlığını tamamen inkâr ederse veya kiraya verenin dayandığı adi yazılı sözleşmedeki imzayı açıkça reddederse, kiraya verenin elindeki belgenin niteliği büyük önem kazanır.
İİK m. 269/b uyarınca kira akdi veya sözleşmedeki imza inkâr edildiğinde, kiraya veren noterlikçe resen düzenlenmiş veya imzası noterlikçe onaylanmış bir kira sözleşmesine dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep edebilir. Buna karşılık yalnızca adi yazılı bir kira sözleşmesi bulunuyor ve kiracı bu sözleşmedeki imzayı açıkça inkâr ediyorsa, icra mahkemesi imzanın kiracıya ait olup olmadığını inceleyerek uyuşmazlığı çözemez. Bu durumda uyuşmazlığın genel hükümler çerçevesinde görevli mahkemede görülmesi gerekir.
Bu nedenle yazılı kira sözleşmesinin bulunması kadar, sözleşmenin içeriği ve kiracının icra takibindeki itirazının nasıl formüle edildiği de tahliye stratejisinin belirlenmesinde önemlidir.
Kira sözleşmesinin kurulması, tarafların hakları ve kira ilişkisinin temel kuralları hakkında Kira Hukuku Nedir? Kiracı ve Kiraya Veren Hakları başlıklı içeriğimizden ayrıntılı bilgi edinebilirsiniz.
Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi Tahliye Sebebi Midir?
Evet. Kiracının kira bedelini hiç ödememesi ile muaccel kira borcunun bir kısmını ödeyip kalan kısmını ödememesi arasında temerrüt hükümlerinin uygulanması bakımından esaslı bir fark bulunmamaktadır.
Örneğin hukuken ödenmesi gereken aylık kira bedeli 30.000 TL olduğu hâlde kiracı 25.000 TL ödeme yapıyor ve kalan 5.000 TL'yi ödemiyorsa, kiraya veren kalan borç bakımından gerekli şartları yerine getirerek temerrüt hükümlerine başvurabilir.
Ancak burada gerçek kira bedelinin ne olduğu doğru belirlenmelidir. Özellikle kira artış oranının tartışmalı olduğu durumlarda kiraya veren tarafından talep edilen her fark bedeli otomatik olarak muaccel ve tartışmasız kira borcu sayılmaz. Tahliye sürecine başlanmadan önce sözleşme hükümleri, uygulanan kira artışları ve varsa kira tespitine ilişkin kararlar uzman bir kira avukatı tarafından birlikte değerlendirilmelidir.
Kirasını Geç Ödeyen Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?
Kiracının sürekli olarak kirayı gecikmeli ödemesi de kira ilişkisinde ciddi bir uyuşmazlık ortaya çıkaracaktır.
Bununla birlikte “Kiracı kirayı sürekli geç ödüyorsa doğrudan tahliye edilir” şeklinde bağımsız ve açık bir tahliye sebebi bulunmamaktadır.
Geç ödeme nedeniyle her somut gecikmenin kanundaki şartlara uygun şekilde değerlendirilmesi gerekir. Kiracı muaccel kira bedelini ödemezse TBK m. 315 uyarınca temerrüt prosedürü uygulanabilir. Kiracı ihtardan sonra ödeme yapmak suretiyle temerrüt nedeniyle tahliyeyi engellese bile aynı kira yılı içerisinde farklı aylara ilişkin kira bedellerini tekrar geciktirirse iki haklı ihtar nedeniyle tahliye gündeme gelebilir.
Bu nedenle düzensiz ödeme yapan kiracılar bakımından ihtarların tarihleri ve hangi aylara ilişkin oldukları titizlikle takip edilmelidir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Türk Borçlar Kanunu m. 352/2, kira bedelini sürekli olarak zamanında ödemeyen kiracı bakımından özel bir tahliye sebebi düzenlemektedir.
Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracı, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı yazılı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde ise iki haklı ihtarın kira süresi içerisinde gerçekleşmesi gerekir.
Burada iki ihtarın iki ayrı kira borcuna ilişkin olması önemlidir. Aynı aya ilişkin tek kira borcunun iki ayrı ihtarnameye bölünmesi iki haklı ihtar şartını oluşturmaz.
Ayrıca ihtarın haklı sayılması için ihtarın kiracıya ulaştığı anda ödenmemiş ve muaccel bir kira borcunun bulunması gerekir. Kiracı ihtar kendisine tebliğ edilmeden önce borcu ödemişse söz konusu bildirim kural olarak iki haklı ihtar bakımından haklı ihtar olarak değerlendirilemez. Ödeme emri de şartlarının bulunması hâlinde haklı ihtar niteliği taşıyabilir.
İki haklı ihtarda kiracının ihtardan sonra kira borcunu ödemiş olması ise ihtarın hukuki etkisini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bu yolun amacı, aynı kira dönemi içerisinde kira ödeme borcunu tekrar tekrar geciktiren kiracının sözleşmesinin dönem sonunda sona erdirilebilmesidir.
İki haklı ihtar dışında kalan ihtiyaç, tahliye taahhüdü, yeni malik ihtiyacı ve diğer tahliye nedenleri için kiracı tahliyesine ilişkin kapsamlı rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye ile İki Haklı İhtar Arasındaki Fark Nedir?
Bu iki tahliye nedeni uygulamada sıkça birbirine karıştırılmaktadır.
TBK m. 315'e dayanan temerrüt nedeniyle tahliyede kiracıya 30 günlük ödeme süresi verilir. Kiracı bu süre içerisinde borcun tamamını öderse o temerrüde dayanarak tahliye istenemez. Ödeme yapılmazsa sürenin sonunda tahliye hakkı doğar.
İki haklı ihtarda ise kiracının ihtar sonrasında ödeme yapması ihtarın etkisini ortadan kaldırmayabilir. Aynı kira yılı içerisinde iki ayrı kira borcunun zamanında ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar oluştuğunda, kiraya veren dönem sonunda TBK m. 352/2 kapsamında tahliye davası açabilir.
Bu nedenle hangi hukuki yolun daha uygun olduğu, yalnızca toplam kira borcuna değil kiracının ödeme alışkanlığına ve geçmiş kira dönemlerine de bağlıdır.
| Karşılaştırma | TBK m. 315 Temerrüt | İİK m. 269 Tahliye Talepli Takip | TBK m. 352/2 İki Haklı İhtar |
|---|---|---|---|
| Temel Sebep | Muaccel kira veya yan gider borcunun ödenmemesi | Muaccel kira borcunun ödenmemesi ve takip yoluyla tahliye talep edilmesi | Kiracının farklı kira borçlarını aynı kira döneminde tekrar tekrar geç ödemesi |
| Konut ve Çatılı İşyeri İçin Ödeme Süresi | En az 30 gün | 30 gün | Temerrüt tahliyesindeki gibi tek bir 30 günlük sürenin dolması esas değildir |
| İtiraz Süresi | Dava öncesi icra itirazı söz konusu değildir | Kural olarak 7 gün | İhtarların haklı olup olmadığı tahliye davasında değerlendirilir |
| Süresinde Ödeme Yapılırsa | O temerrüde dayanarak tahliye imkânı ortadan kalkar | 30 günlük süre içinde ödeme yapılırsa temerrüde dayalı tahliye gerçekleşmez | İhtardan sonra yapılan ödeme, şartları oluşmuş haklı ihtarın etkisini kendiliğinden ortadan kaldırmaz |
| Başvurulacak Yer | Sulh Hukuk Mahkemesi | Şartları varsa İcra Hukuk Mahkemesi | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Arabuluculuk | Kural olarak dava şartı | İİK'ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyede zorunlu değil | Kural olarak dava şartı |
| Öne Çıkan Avantaj | Tek bir muaccel kira borcu üzerinden tahliye imkânı doğabilir | Kira alacağının tahsili ve tahliye aynı takipte hedeflenebilir | İhtardan sonra ödeme yapan ancak ödemeleri sürekli geciktiren kiracı bakımından etkili olabilir |
Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesinde Arabuluculuk Zorunlu Mu?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.
Bu nedenle TBK m. 315'e dayanılarak Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak tahliye davasında veya iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasında, kural olarak dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmalıdır.
Ancak burada önemli bir istisna bulunmaktadır.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B açık biçimde, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerini zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında bırakmıştır. Bu nedenle İİK m. 269 ve devamı uyarınca Örnek No: 13 ödeme emri ile yürütülen tahliye talepli ilamsız icra süreci bakımından önceden arabuluculuğa başvurmak zorunlu değildir.
Öte yandan arabuluculuğa tabi bir tahliye davasında hak düşürücü süre bulunuyorsa süre hesabına ayrıca dikkat edilmelidir. Dava şartı arabuluculukta arabuluculuk bürosuna yapılan başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez.
Kira Ödemeyen Kiracının Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.
HMK m. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere kira ilişkisine ilişkin uyuşmazlıklarda, İcra ve İflas Kanunu'ndaki ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler hariç olmak üzere Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
Dolayısıyla kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle TBK m. 315 kapsamında açılacak tahliye davasının veya TBK m. 352/2 kapsamında iki haklı ihtara dayanan tahliye davasının görevli mahkemesi Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Tahliye talepli ilamsız icra takibinde ise İİK m. 269 ve devamındaki şartların gerçekleşmesi hâlinde tahliye talebi İcra Hukuk Mahkemesi önüne götürülür.
Kira Ödemeyen Kiracı Tahliye Kararına Rağmen Çıkmazsa Ne Olur?
Mahkeme veya icra mahkemesi tarafından tahliye kararı verilmesine rağmen kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa kiraya veren tahliye kararını icra yoluyla uygulatmak mümkün olacaktır.
Kiraya verenin kiracıyı bizzat zor kullanarak çıkarması hukuka uygun değildir. Bu gibi işlemlerde çeşitli suçların oluşması mümkündür. Fiziki tahliye işlemi icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilir.
Özellikle İİK m. 269 ve devamı kapsamında icra mahkemesi tarafından verilen tahliye kararlarının uygulanması bakımından önemli bir özellik bulunmaktadır. İcra mahkemesinin tahliye kararının icrası için kararın kesinleşmesi zorunlu değildir. Bununla birlikte kararın kiracıya tefhim veya tebliğ edilmesinden itibaren on gün geçmeden tahliye gerçekleştirilemez. Kiracının İİK m. 36 kapsamında icranın geri bırakılmasına ilişkin kanuni imkânları saklıdır.
Bu nedenle “Kiracı istinafa başvurduğu sürece hiçbir şekilde tahliye edilemez” şeklindeki genel kabul doğru değildir. İcranın geri bırakılması hali ise kararın icrasını durdurabilecektir.
Kira Ödemeyen Kiracıdan Birikmiş Kiralar Nasıl Tahsil Edilir?
Kiracının tahliye edilmesi, birikmiş kira borcunu ortadan kaldırmaz.
Kiracı taşınmazı boşaltmış olsa dahi geçmiş dönemlere ilişkin ödenmemiş kira bedellerinden sorumluluğu devam eder. Kiraya veren kira alacağının tahsili için icra takibine devam edebilir veya somut uyuşmazlığın niteliğine göre alacak talebinde bulunabilir.
Tahliye talepli ilamsız icra takibinin önemli avantajlarından biri de budur. Kiraya veren aynı süreç içerisinde hem kira alacağının tahsilini hem de yasal koşulların oluşması hâlinde tahliyeyi hedefleyebilir.
Kiracının taşınmazı anahtarları teslim ederek terk etmesi geçmiş kira borçlarını kendiliğinden sona erdirmez. Kaldı ki tahliye aşamasında yapılan masrafların bir kısmı da borca eklenecektir.
Kira alacağının icra yoluyla tahsili bakımından icra takibinin nasıl başlatıldığı ve icra ve iflas hukuku konularındaki içeriklerimizi de inceleyebilirsiniz.
Kira Ödemeyen Kiracı En Hızlı Nasıl Tahliye Edilir?
Her dosya açısından geçerli tek bir “en hızlı tahliye yöntemi” bulunmamaktadır.
Bununla birlikte kira ilişkisinin ve kira miktarının tartışmasız olduğu dosyalarda tahliye talepli ilamsız icra takibi, kira alacağı ve tahliyenin aynı süreç içerisinde talep edilebilmesi nedeniyle çoğu zaman güçlü bir seçenektir.
Kiracının ödeme emrine itiraz etmemesi hâlinde kira ilişkisi ve takip konusu alacak kesinleşebilir. Kiracı 30 günlük ödeme süresi içerisinde ödeme de yapmazsa icra mahkemesinden tahliye istenebilir.
Buna karşılık kiracının kira sözleşmesinin varlığını veya adi yazılı sözleşmedeki imzasını inkâr etmesi, kira bedeline ilişkin ciddi bir uyuşmazlık bulunması veya tebligat sorunları süreci önemli ölçüde değiştirebilir.
Bu nedenle doğru hukuki yol yalnızca “icra mı dava mı daha hızlı?” sorusuna göre seçilmemelidir. Kira sözleşmesinin niteliği, kira ödemelerinin banka kayıtları, kiracının önceki ödeme davranışları, varsa eski ihtarlar ve ispat durumu birlikte değerlendirilmelidir.
Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Tahliye işlemleri için hukuken herkese uygulanabilecek sabit bir ay veya gün sayısı vermek mümkün değildir.
Süre, kiracının ödeme emrine itiraz edip etmemesine, tebligatın ne zaman yapılabildiğine, kira sözleşmesine itiraz bulunup bulunmadığına, görevli mahkemenin iş yoğunluğuna, arabuluculuk gerekip gerekmediğine ve kanun yolu başvurularına göre ciddi biçimde değişebilir.
Özellikle hiçbir itirazın bulunmadığı tahliye talepli icra takipleri ile kira sözleşmesinin ve kira miktarının tartışıldığı Sulh Hukuk Mahkemesi davalarının süresi aynı olmayacaktır.
Bu nedenle internette yer alan “kiracı kesin olarak 3 ayda” veya “6 ayda çıkarılır” şeklindeki süreler hukuki garanti olarak değerlendirilmemelidir. Bu hususta mutlaka uzman bir kira hukuku avukatına danışılmalıdır.
Kira hukukuna ilişkin diğer güncel içerikler için Kira Hukuku makaleleri sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Bir Aylık Kirayı Ödemeyen Kiracı Çıkarılabilir Mi?
Evet. Tek bir aylık muaccel kira bedelinin ödenmemesi dahi TBK m. 315 kapsamında hukuki sürecin başlatılması için yeterli olabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük ödeme süresi verilmelidir. Kiracı bu sürede ödeme yapmazsa tahliye talep edilebilir.
Kiracı Kirayı 1 Gün Geciktirirse İhtar Çekilebilir Mi?
Kira sözleşmesinde belirlenen ödeme günü geçtiği anda kira borcu muaccel olmuşsa kiraya veren hukuki işlem başlatabilir. Ancak bir günlük gecikme kiracının doğrudan ve kendiliğinden tahliye edileceği anlamına gelmez.
Kira Bedelini Eksik Ödeyen Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?
Şartları varsa evet. Hukuken ödenmesi gereken kira bedelinin yalnızca bir bölümünün ödenmesi, kalan bölüm bakımından temerrüt oluşturabilir. Ancak gerçek kira bedelinin ve fark alacağının hukuken geçerli biçimde belirlenmiş olması gerekir.
Kiracı 30 Gün İçinde Borcu Öderse Tahliye Edilir Mi?
TBK m. 315'e veya Örnek No: 13 ödeme emrine dayanan temerrüt sürecinde kiracı kira borcunun tamamını kanuni 30 günlük süre içerisinde öderse bu temerrüde dayanılarak tahliye sağlanamaz. Buna karşılık gecikme şartları oluşmuşsa söz konusu bildirim ileride iki haklı ihtar bakımından önem taşıyabilir.
Kiracı Borcu 30 Günden Sonra Öderse Tahliye Engellenir Mi?
Kural olarak hayır. Kiracıya tanınan 30 günlük kanuni süre ödeme yapılmaksızın tamamlanmışsa temerrüt nedeniyle tahliye şartları oluşabilir. Süre geçtikten sonra yapılan ödeme oluşan tahliye sebebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
İki Haklı İhtar Alan Kiracı Hemen Tahliye Edilir Mi?
Hayır. İki haklı ihtar TBK m. 352/2 kapsamında özel bir tahliye sebebidir ve tahliye dava yoluyla gerçekleştirilir. Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ihtarların gerçekleştiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açılması gerekir.
Kira Kontratı Yoksa Kira Ödemeyen Kiracı Çıkarılabilir Mi?
Evet. Kira sözleşmesinin yazılı olması kural olarak geçerlilik şartı değildir. Ancak kira ilişkisinin ve kira bedelinin ispat edilmesi gerekir. Kiracının kira ilişkisini inkâr etmesi hâlinde yazılı sözleşmenin bulunmaması süreci zorlaştırabilir.
Kira Ödemeyen Kiracı İçin Arabulucuya Gitmek Zorunlu Mu?
Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak kira tahliye davalarında kural olarak dava şartı arabuluculuk uygulanır. Ancak İİK m. 269 ve devamı uyarınca kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi, kanunen bu zorunluluğun istisnasıdır.
Ev Sahibi Kira Ödemeyen Kiracının Kilidini Değiştirebilir Mi?
Hayır. Kira borcunun bulunması kiraya verene kiracıyı kendi imkânlarıyla zorla çıkarma hakkı vermez. Tahliye işleminin kanuni yollarla ve gerektiğinde icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilmesi gerekir.
Sonuç
Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi, doğru hukuki yöntem seçildiğinde hem birikmiş kira alacağının tahsilini hem de kira ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayabilecek etkili hukuki mekanizmalara sahiptir.
Tek bir kira bedelinin ödenmemesi dahi sürecin başlatılması için yeterli olabilir. Ancak tahliye kendiliğinden gerçekleşmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kural olarak 30 günlük ödeme imkânı tanınması, bildirimlerin usulüne uygun yapılması ve doğru tahliye yolunun seçilmesi gerekir.
Kiracıya doğrudan ihtar gönderilerek TBK m. 315 kapsamında temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabileceği gibi, Örnek No: 13 ödeme emri ile tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılması da mümkündür. Kiracının kira bedellerini farklı aylarda sürekli geciktirmesi hâlinde ise iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ayrıca değerlendirilmelidir.
Uygulamada yapılan en önemli hata, yalnızca kira borcunun varlığına odaklanıp tahliye için gerekli usuli işlemleri ikinci planda bırakmaktır. Oysa yanlış hesaplanan 30 günlük süre, usulsüz tebligat, yanlış takip türü, tahliye talebinin takipte belirtilmemesi veya hak düşürücü sürenin kaçırılması, haklı bir tahliye talebinin reddedilmesine neden olabilir.
Bu sebeple kirasını ödemeyen kiracının tahliyesinde amaç yalnızca hızlı işlem yapmak değil, ilk işlemden itibaren tahliyeye elverişli ve hukuken sürdürülebilir bir dosya oluşturmaktır.
Kira hukukuna ilişkin diğer tahliye sebepleri için Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?, genel kira hukuku bilgileri için Kira Hukuku Nedir?, icra sürecinin ayrıntıları için ise İcra Takibi Nedir ve Nasıl Başlatılır? başlıklı içeriklerimizi inceleyebilirsiniz.